Duas fontes, uma visão
A Acurata cruza duas fontes de dados sobre apartamentos em São Paulo.
Anúncios públicos
Apartamentos à venda e para alugar nos principais portais de imóveis, consolidados semanalmente. Hoje na nossa base de dados são mais de 600 mil anúncios de venda e mais de 80 mil anúncios de aluguel ativos.
Transações reais
As guias de ITBI registradas na prefeitura — dado público, oficial, que mostra por quanto cada apartamento foi efetivamente vendido. 20 anos de histórico, 2,6 milhões de transações, 180 mil delas apartamentos.
Anúncio mostra o que o vendedor quer. Transação mostra o que o mercado paga. A Acurata mostra os dois juntos.
O que você encontra
1. Quanto os apartamentos realmente valem, por bairro
A mediana de R$/m² anunciado numa região é uma informação. A mediana efetivamente paga, outra. A diferença varia bastante de bairro pra bairro — e é essa diferença que, na prática, define onde começa a negociação.
2. Rendimento de aluguel por bairro
A Acurata cruza a mediana de aluguel com a mediana de venda de cada bairro pra calcular rendimento anual. A mediana de São Paulo é de 7,87%. O ranking entre bairros vai de cerca de 4% a 11%.
3. Velocidade do mercado
Quanto tempo um apartamento fica anunciado antes de sair do ar. A mediana em São Paulo é de 285 dias, mas isso varia muito por faixa de preço. Abaixo de R$500 mil sai rápido. Acima de R$1,5 milhão leva mais de 300 dias.
4. Preço real por prédio
Digite um endereço ou CEP. A Acurata mostra todas as transações registradas naquele prédio nos últimos anos — valor pago, área, se foi financiado. Ao lado, os anúncios ativos do mesmo prédio.
Para uma avaliação, precificação ou proposta, dá pra trabalhar com o que o prédio específico vale, não só com a média do bairro.
5. Relatórios em PDF
Qualquer bairro ou endereço gera um relatório formatado, com as principais métricas e gráficos, pronto pra anexar a proposta ou apresentar pra cliente.
Como os dados são construídos
Atualização
Os anúncios são reprocessados toda semana. O ITBI, conforme a prefeitura publica — geralmente com um ou dois meses de defasagem em relação à transação, o que é limitação da fonte.
Cobertura
Cidade de São Paulo, apartamentos. Casas e imóveis comerciais estão sendo planejados.
Limpeza
Filtros automáticos descartam anúncios com erros evidentes — valores fora da faixa, áreas impossíveis, bairros declarados errados. Menos de 0,5% do total é descartado. O suficiente pra mediana não ficar contaminada.
Granularidade geográfica
Além de bairro, a Acurata usa hexágonos H3 — uma grade uniforme que permite análises mais finas sem depender de limites administrativos arbitrários.
Para quem é
Corretores e imobiliárias
Precificar com base em dado real, argumentar com vendedor sobre expectativa de preço, montar propostas embasadas.
Investidores
Identificar bairros com melhor rendimento, avaliar liquidez por faixa de preço, comparar expectativa de anúncio com realidade de transação.
Incorporadoras
Estudos de viabilidade por microrregião.
Perguntas frequentes
De múltiplos portais públicos de imóveis. A Acurata consolida, deduplica e padroniza semanalmente.
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) da Prefeitura de São Paulo. Dado público, oficial, disponibilizado via Portal da Transparência.
Anúncios, semanalmente. ITBI, conforme a prefeitura publica.
Não linkamos pra anúncios individuais dos portais. A Acurata é uma camada de inteligência agregada — mostra padrões, medianas, distribuições. Pro anúncio específico, você vai no portal de origem.